【モデルルーム訪問】【大阪】クラッシィタワー靱公園 レポート
今回ご紹介するマンションは「クラッシィタワー靱公園」です。
（出典：クラッシィタワー靱公園 公式HP）
大阪の都心のオアシスと呼ばれる靱公園に徒歩10秒程の立地である本物件のレポートをします。
モデルルーム現地に到着するとまず始めに目に飛び込むのが、競合他社を含む5社のモデルルームです。
クラッシィタワー靱公園、プレサンスレジェンド大阪新町タワー、クレヴィアタワー御堂筋本町、ローレルタワー御堂筋本町レジデンス、グランドメゾン上町台レジデンスタワーが立ち並び、中央区、西区等の同時期に販売されるマンションを一気に見ることも可能です。
一つ一つのモデルルームは規模は小さかったです。
《5社のモデルルーム》
ちなみに2012年頃に販売された超人気物件 大阪ひびきの街ザ・サンクタスタワーのモデルルームもこの場所でした。価格も安価でモデルルーム自体も豪華でしたね。私は３回も抽選がハズレて涙を飲みましたが・・・
ちょうど伊勢神宮に当選祈願しにいく道中で３回目の落選連絡が来たのを思い出しました。
【目次】
⚪︎物件概要
⚪︎主な仕様
⚪︎アクセス
⚪︎周辺環境
⚪︎価格（予定）
⚪︎周辺のオススメ中古物件
⚪︎総評
【物件概要】
・名称：クラッシィタワー靱公園
・所在地：大阪市西区京町堀2丁目67番(地番)
・Osaka Metro御堂筋線・四つ橋線・中央線「本町」駅徒歩9分
Osaka Metro中央線・千日前線「阿波座」駅徒歩7分
Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅徒歩11分
京阪中之島線「中之島」駅徒歩11分
・総戸数：176戸
・規模：地上27階建、塔屋2階建
・間取り：1LDK～3LDK（44.14m²～138.04m²）
・入居予定：2022年3月
・施工：株式会社鴻池組
・設計：株式会社ＩＡＯ竹田設計
・物件の地図はこちらです↓
（出典：クラッシィタワー靱公園 公式HP）
【物件の主な特徴】
・内廊
・天カセ（角部屋の80平米越えの住戸のみ）
・グランドエントランス（1階）
・コーチエントランス（1階）
・オーナーズラウンジ（2階）
・ゲストルーム１室（3階）
・スカイテラス 屋外（25階）
・水景（1階エントランスアプローチ付近）
200戸未満のタワーマンションのため、最低限揃えたという感じです。
オーナーズラウンジは商談に使える他、カウンター席があるためワーキングスペースとしても利用できるようですが小さめの空間です。
コロナ禍によりリモートワークを導入する会社が増加する中、マンション内のワーキングスーペースは今後更にサラリーマン層に刺さるコンテンツになると思いますが、中途半端なスペースにはして欲しくないですね。
複数のスタイルの席を多く用意することやweb会議等に対応できる個室等を設置することで他物件との差別化が図れると思います。
東京だとブランズタワー豊洲やパークタワー勝どきはそのあたりは魅力的でした（物件自体の規模の大小も影響します）。
スカイテラスは屋外のため、真夏と真冬は使いづらいですね。
兄弟や知人のマンション最上階の屋外テラスに真冬に行ったことがありますが、強風でとても寒く１分くらいしか滞在できませんでした。
眺望は北向きのため、梅田方面の景色を楽しめますが、N４タワーや関電本社等、背の高いビルが多いため、梅田全体の眺望を楽しむことは難しそうです。
エレベーターホールはカタログベースですが、高級感がある造りになっていて、物件が出来上がってから生で見たいレベルです。
また、南向きの住戸を多く低層階でも靱公園の緑を楽しめ日照的にも優れています。
【アクセス】
11分圏内に4駅7路線使えますが、大阪駅まで電車で出るなら肥後橋駅か本町駅になるため、同時期に完成する市内のタワマンと比較すると利便性が良いとは言えません。
売主もそれを理解しているのかパンフレットにはアクセスについてのページが全くありません。なお、電車に乗ってしまえば3分〜4分で梅田に到着します。
また、2031年に予定している「なにわ筋線」が開業されたら西本町駅（仮称）が徒歩圏内となるため、その頃には築9年となりますが中古価格には一定寄与するかと想定します。
なお、クラッシィタワー靱公園から大阪駅まで行くなら、バスと自転車をオススメします。
・バス
大阪市内は意外とバス便が便利です。
バス停につけばすぐに乗車することが出来るため、電車の地下鉄⚪︎号出口からホームまで行くまでの数分と比較すると断然バスをお勧めします。本物件の最寄りのバス停から大阪駅に向かう場合、雨や通勤時間帯のバス遅延もほぼ無し〜4分以内です。
また、大阪シティバスはアプリでバスの接近情報がわかるため、最寄りのバス停の２つ前くらいまで1階のグラウンドエントランスのソファで待機可能かと思います。
最寄りのバス停は京町堀一丁目で本物件から徒歩3分程度です。
通勤イメージ：京町堀一丁目（8:10発） → 大阪駅（8:20着）
・自転車
本物件から大阪駅も心斎橋駅も自転車が１番早いかもしれません。
信号機に引っかかる回数にもよりますが、15分見ておけば大阪駅まで到着しますし、
大阪駅周辺は自転車の駐輪場も多いため、大阪市内の多くの方が自転車を活用しています。
私は北区在住ですが、大阪駅、心斎橋、難波までは自転車移動です。
【周辺環境】
利便性が最高と言える立地ではありませんが、住環境のバランスは良いです。
・公園
東西800メートルに及ぶ靱公園に隣接していることが本物件の一番の売りです。
バラ園や遊具、じゃぶじゃぶ池などがあるため、休日は多くの家族連れで賑わいます。
テントを持参して最寄りのオシャレなカフェのテイクアウトを楽しむ風景も多く見られ、本当に都会のオアシスです。その公園に1分かからず到着出来ることに魅力を感じないのであれば、本物件は見送った方が良いです。
なお、一番近い入口は国際大会も開催されるテニスコートが近いため、ボールの音や低層階の虫等は気になるかと思います。
靱公園以外にも徒歩10分圏内に４つほど公園があります。
《マンションの横が靱公園の入口》
・教育
保育園、幼稚園、小学校、中学校全てが10分圏内のため、魅力的です。
・スーパー
徒歩圏内にライフ系のスーパーが複数（ライフ・ビオラル・Minielel)やコーナンなどがありますので便利です。恐らく自転車でライフやコーナンを回りながら買い物することが増えるかと思います（私がそうです）。
一番近いスーパーが徒歩5分のビオラルとなります。
・病院
小さなクリニックから日生病院や住友病院などの総合病院までありますので便利です。
・ショッピング
梅田や心斎橋に自転車やバスで容易に行くことができるため非常に便利です。15分程度で大阪の中心に到着します。
【価格（予定）】
10月中旬頃に正式な価格が決定されるため、予定価格ですがシェア致します。
率直な感想はかなり高いと思いましたが、現時点で要望も30戸程入っているようです。
低層階の金額が未定ですが３LDKは7,000万円以上からとなります。
毎月の管理費用等もコンシェルジュや目立った共用施設がない割には少々高いと感じます。
なお、高層階になっても金額の大幅な上昇はありません。低層階でも靱公園の景色を楽しむことが出来るからでしょう。
また、角部屋は広い部屋が多くなるためグロスは厳しくなりますが、単価は盛られていないので予算が合うなら角部屋を検討することをお勧めいたします。
金額は100万円台までしか決まっていないので、全て下2桁を80万で計算します。
※例：予定価格7,400万円台の場合、7,480万で仮置き。
◼︎Cタイプ（72.32平米 約21.88坪） ※3LDKの最安値
南向きの公園view。
内廊下ですが、全部屋窓が有ることとアウトポール設計のため使いやすい間取りです。
・8階：7,480万円台（坪単価：341万円）
・14階：7,680万円台（坪単価：351万円）
・23階：7,980万円台（坪単価：365万円）
毎月の管理費用等は32,000円です。
（出典：クラッシィタワー靱公園 公式HP）
◼︎Aタイプ（59.23平米 約17.91坪）
北西向きのため、12階付近まではグランドメゾン靱公園が目の前にあります。
60平米を切る間取りでも浴室は1418サイズで使い勝手は良いです。
・8階：6,180万円台（坪単価：345万円）
・14階：6,380万円台（坪単価：356万円）
・23階：6,680万円台（坪単価：372万円）
毎月の管理費用は26,090円です。
（出典：クラッシィタワー靱公園 公式HP）
◼︎Bタイプ（81.06平米 約24.52坪）
南西向きのため低層階でも公園view。
角部屋でリビングに天カセが2台、浴室サイズも1620あります。
以前住んでいた家が1620でしたが、お風呂タイムの満足度は高くなりました。
・8階：8,380万円台（坪単価：342万円）
・14階：8,580万円台（坪単価：350万円）
・23階：8,880万円台（坪単価：362万円）
◼︎Kタイプ（95.10平米 約28.76坪）
南東向きのため靱公園が南にも東にも見える位置です。
このクラスから億越えとなります。
・8階：8,380万円台（坪単価：342万円）
◼︎その他
26階27階はなんと1フロア2部屋構成で100平米越えてきます。
※通常フロアは7部屋〜8部屋構成
2部屋ともルーフバルコニーがつきますが、ルーフバルコニー使用料だけでも月12,500円で、
1番高い部屋の月額管理費用、修繕積立金は7万円を越えます。
【周辺のオススメ中古物件】
・グランドメゾン京町堀タワー（2009年築）
中古販売価格：中央値：278万円/坪
多くの方がこの物件と比較するかと思います。
靱公園隣接、30階タワーマンション、ゲストルームなどの共用施設など似ている部分が多くあります。現在、靱公園からはこちらのマンションが最前列に見えランドマーク的な存在となっています。
築10年以上の古さを気にしなければ、価格的にはオススメできます。
クラッシィタワー靱公園の10年後の価格帯もこれくらいになると想定して良いでしょう。
・グランドメゾン靱公園（2012年築）
中央値：235万円/坪
クラッシィタワー靱公園の目の前の１２階建て総戸数30戸のマンションです。
グランドメゾン京町堀タワーより新しいですが坪単価は抑えられています。
中古販売価格：中央値：251万円/坪
場所は多少異なりますが、クラッシィタワー靱公園が一番近い駅である阿波座駅まで徒歩2分です。新築当初は坪150万を下回る住戸もありましたのでだいぶ値上がりしましたが、駅距離、スーパーまでの距離も近くタワーマンションを選択する方にはオススメ出来る物件です。
2012年に本物件も見学しましたが、抽選にハズレたひびきの街を引きずっていて購入見送りました。
※販売価格はnomu.com参照
《靭公園からマンション方面の景色》
右側に見えるのがグランドメゾン京町堀タワー、赤いクレーンの場所が本物件、真ん中奥に見えるのが阿波座ライズタワーズフラッグ46です。
《本物件の北向き・北東向き方面》
左側にグランドメゾン靱公園、右側にグランドメゾン京町堀タワー
【総評】
正直高いです。
モデルルームで価格表を見たときの第一声が『高いですね・・・』でした。
担当された販売スタッフの方も高いと感じているようです。
それでも既に要望が入っている部屋も複数ありましたので、靱公園隣接に価値を感じる方が第一期で良い間取りを検討されています。
2年ほど前までは大阪の物件は東京と比較するとまだ買いやすい価格でしたが、既に東京並みに高騰していると感じます。本物件以外でも大阪市内のタワマンは坪単価は300万を越えています。普通のサラリーマン一馬力で購入するにはかなりハードルが高く、二馬力、もしくは既にマンションを保有して売却益を考慮した頭金がある方でないと毎月の支払いは正直厳しいかと思います。
靱公園に隣接している新築マンションが欲しい、となれば競合物件が少なくなるため、靱公園にどれだけの価値を感じるかがポイントになるかと思います。
中古でも問題なければ1,000万円程以上安いグランドメゾン京町堀タワーが近くにありますし、靱公園隣接の新築物件として今後プレミストタワー靱本町が販売されますので、そちらも合わせて検討していくことをオススメ致します。
プレミストタワー靱本町は四ツ橋線本町駅１分と靱公園隣接を売りにしていますので、もう少し値段が高くなるかと想定しますが、プレミストタワー靱本町は騒音などの懸念材料もあるので、静かに生活したい派はクラッシィタワー靱公園、オンオフ両立派はプレミストタワー靱本町をオススメしたいと思います。
価格がわかり次第、比較していきます。
《都会のオアシス靱公園》
遊具で楽しむ家族連れ、ジョギングやベンチで休憩する人も多く、平日も賑わっています。
次回のレポートもぜひご一読ください！
